Bail commercial & travaux : qui doit faire quoi ?

La question de la répartition des charges concernant l’entretien d’un bien en location est une source de conflits et de contentieux inépuisable entre le propriétaire (bailleur) et le locataire (preneur).

Cet article a vocation de permettre simplement à tous d’y voir plus clair en la matière, surtout en ces temps de troubles sanitaires où les conflits et les difficultés économiques entraînent une attention plus particulière des parties.

Il faut cependant distinguer 2 types de bail, à savoir le bail d’habitation et le bail commercial / professionnel.

Qu’est-ce que le bail commercial / professionnel ?

Ces contrats de bail (location) sont particuliers par leur nature mais aussi par la répartition des charges.

Il s’agit d’abord de distinguer les différentes catégories de travaux avant d’évoquer la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire :

• Les travaux de grosses réparations, qui correspondent aux réparations des gros murs et des voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, à celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier (article 606 du Code civil) ;
• Les travaux de gros entretien, qui consistent à maintenir le local conformément à l’usage auquel il est destiné (par exemple un restaurant) ;
• Les travaux d’entretien et de réparations courantes, qui consistent à réparer les dégradations commises durant l’occupation du local par le locataire ;
• Les travaux imposés par l’administration, qui consistent à mettre le local aux normes avec les diverses réglementations.

Le principe pour ce type de contrat est la liberté contractuelle sur la répartition des travaux

 En tout état de cause, fiscalement le preneur (locataire) devra payer la taxe foncière, même s’il n’est pas propriétaire, et la Cotisation foncière des entreprises (équivalent de la taxe d’habitation pour les professionnels).

La répartition de principe

Les travaux de gros entretien et de grosses réparations

Le bailleur (propriétaire) a évidemment l‘obligation d’entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il est mis à disposition. Il doit réparer les outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments.

Ainsi, en l’absence de clause, le bailleur supportera donc :

• les travaux de gros entretien et les grosses réparations,
• les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
• et les travaux nécessaires pour remédier à la vétusté ou par suite d’un cas de force majeure.

Les travaux d’entretien et de réparations courantes

Le locataire (preneur) est tenu de restituer le local à la fin du bail en réparant tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers.

Il doit donc entretenir les lieux. Ainsi, il supporte les travaux liés à l’occupation des locaux.

En revanche, les travaux qui seraient la conséquence de la vétusté, de la force majeure ou d’un vice de construction sont à la charge du bailleur.

Les travaux de mise aux normes du local

Toujours l’absence de clause contraire, c’est le bailleur qui a la charge des travaux de mise aux normes et de tous travaux prescrits par l’administration (accès aux personnes à mobilité réduite part exemple).

Le bailleur est dans l’obligation de délivrer un local en conformité avec la destination pour laquelle il a été mis à disposition du locataire.

Attention donc si vous devez conclure un tel contrat, faites-vous conseiller par un professionnel du droit car ces types de bail peuvent déroger aux dispositions prévues par la loi en matière de répartition des travaux.

Et c’est presque systématiquement le cas, les dérogations ayant ainsi pour effet de donner au locataire une partie des travaux normalement à la charge du propriétaire.

L’aménagement de la répartition des travaux dans le bail commercial

La clause portant sur les gros travaux

Cela étant, concernant les gros travaux, fort heureusement, pour tous les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 (liberté contractuel pour les autres), les travaux suivants ne peuvent pas être mis à la charge du locataire :

• Les travaux de grosses réparations mentionnées par l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »
• Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (point précédent). 

Cependant, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent être mis à la charge du locataire.

En résumé, les travaux qualifiés de grosses réparations sont à la charge du bailleur, sauf si évidemment ces travaux nécessaires résultent, en tout ou partie, de l’inexécution par le locataire de son obligation d’entretien.

Dans ce cas, les travaux peuvent être mis à la charge du locataire.

La clause relative aux travaux d’entretien et de réparation

Une clause du bail commercial peut préciser que tous les travaux d’entretien et de gros entretien sont à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

Pour être clair, dès lors que la structure, la toiture ou les murs ne sont pas endommagés, le locataire assumera l’ensemble des travaux, comme la plomberie, l’électricité et tous les travaux pour exercer son activité, comme la réfection des peintures, le sol, etc….

Le locataire doit également supporter toutes les dépenses d’entretien courant si le bail précise que toutes les réparations sont à sa charge, à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil.

La clause relative à la mise aux normes du local

Concernant les travaux de mise aux normes du local, une clause du bail commercial peut également prévoir que le preneur aura la charge des travaux prescrits par l’administration.

Cette clause doit toutefois être rédigée avec précision. À défaut, le bailleur devra prendre en charge les travaux de mise aux normes.

Précision importante : les travaux de mise en conformité ayant la nature de grosses réparations selon la définition de l’article 606 du code civil ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.

En cas de désaccord ou de litige, le Tribunal judiciaire sera compétent (et non le Tribunal de commerce), mais le locataire aura l’obligation de continuer à payer le loyer pendant toute la procédure, sans quoi il s’expose à une résiliation du bail et à une expulsion sans aucune indemnité d’éviction.